Impuestos tras la venta de una vivienda

[Seaker]

A ver si alguien tiene conocimientos de deducciones o de pasos que no dar a la hora de vender una vivienda para que Hacienda no meta una clavada.

Hace tres años mis padres vendieron un inmueble con más de 40 años de antiguedad por unos 174000 euros. En la declaración de la renta del año siguiente, "todos" cobrastéis más de 6000 euros por la venta de ese inmueble y dos años después otro impuesto que tiene el Ayuntamiento de la diferencia entre el valor catastral o algo así de lo vendido que fueron cuatro mil euros más.

El dinero una vez cobrado (unos 156000 Euros que dió la hipoteca contratada por los nuevos propietarios con pago a letras para el resto del montante de la operación) fue reinvertido para comprar otra vivienda libre con proposito vacacional (e inversor).

Ahora mis padres se estaban planteando vender otra vivienda (liberada para acceder posteriormente a un piso de Protección Oficial en el que ahora residimos) por unos 192000 euros y comprar otra nueva libre en una zona "Gurtel".

¿Hay algún tipo de deduccíón o triquiñuela legal para que en el caso de vender ese piso por esa cantidad la clavada impositiva sea más asumible? El otro día pensándolo es que tampoco terminaba de entender ese golpe en el IRPF del año siguiente pues no has hecho otra cosa que dejar de tener un bien para tener otro, o cambiar ese bien por una cantidad monetaria.

Se habrá ganado dinero desde el 82 hasta ahora, si, pero porque el precio de la vivienda ha subido de esa manera y el valor ha subido, pero aún así...

De la misma manera, mi padre heredará ahora una cantidad (tras vender otro piso propiedad ahora de tres partes tras fallecer el anterior proitario) que supongo que también nos dará bien por ahí cuando venga el IRPF del año que viene. Parte de esa cantidad será reinvertida en varios conceptos como cancelar un prestamo hipotecario y no mucho más... Lo mismo pido. ¿Hay alguna fórmula inversora o similar que permita una deducción importante sobre lo que pueda reclamar Hacienda?

Gracias.

 

[Franciscus]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

Lo paso al subforo correcto

 

[Pancho I]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

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Ahora mis padres se estaban planteando vender otra vivienda (liberada para acceder posteriormente a un piso de Protección Oficial en el que ahora residimos) por unos 192000 euros y comprar otra nueva libre en una zona "Gurtel".

¿Hay algún tipo de deduccíón o triquiñuela legal para que en el caso de vender ese piso por esa cantidad la clavada impositiva sea más asumible?

Sólo en el caso de que el piso hubiese sido la vivienda habitual, la ganancia patrimonial podría estar exenta por reinversión. Puede ser importante esto: "para poder acogerse a la exención de la ganancia patrimonial que se genere en la transmisión de la vivienda que tienen previsto vender, ésta deberá haber tenido la consideración de habitual hasta cualquier día dentro los dos años anteriores a la fecha en que la transmita": http://petete.minhac.es/Scripts/kno...nsulta=.EN+NUM-CONSULTA+(v1677-08)&Pos=0&UD=1[url]http://petete.minhac.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=12121&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28v1677-08%29&Pos=0&UD=1[/URL]¿Hace menos de dos años que el piso dejó de ser vuestra vivienda habitual?

El otro día pensándolo es que tampoco terminaba de entender ese golpe en el IRPF del año siguiente pues no has hecho otra cosa que dejar de tener un bien para tener otro, o cambiar ese bien por una cantidad monetaria.

No hace falta entender nada, es derecho positivo : "Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél.

En general, se producirán:

Cuando los contribuyentes transmitan bienes de su patrimonio, en cuyo caso el importe de la ganancia o perdida vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.

Cuando se incorporen bienes al patrimonio del contribuyente, como en el caso de la obtención de un premio, en cuyo caso la ganancia estará constituida por su valor de mercado". Art. 33 Ley 35/2006. Que sea el artículo 33 es una mera coincidencia.

Se habrá ganado dinero desde el 82 hasta ahora, si, pero porque el precio de la vivienda ha subido de esa manera y el valor ha subido, pero aún así...

Si el año de adquisición es 1982, estás de suerte. La ganancia patrimonial por la que tus padres van a tributar es la que se haya producido desde el 20 de enero de 2006 (considerando que la ganancia se ha producido entre las fechas de adquisición y la de venta, y hayando simplemente la proporción que represente el período de 21 de enero de 2006 hasta la fecha de venta, frente al período total comprendido entre las citadas fechas de adquisición y venta). La ganancia "generada" entre XX-XX-1982, y el 20 de enero de 2006, está exenta por el juego de las disposiciones transitorias de las sucesivas leyes del I.R.P.F.

Y bueno, todos estos cálculos los hace el programa de ayuda (PADRE) con una facilidad pasmosa.

De la misma manera, mi padre heredará ahora una cantidad (tras vender otro piso propiedad ahora de tres partes tras fallecer el anterior proitario) que supongo que también nos dará bien por ahí cuando venga el IRPF del año que viene. Parte de esa cantidad será reinvertida en varios conceptos como cancelar un prestamo hipotecario y no mucho más... Lo mismo pido. ¿Hay alguna fórmula inversora o similar que permita una deducción importante sobre lo que pueda reclamar Hacienda?

Descartada en este caso la posibilidad de una exención por reinversión de la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual, no queda más que calcular la ganancia patrimonial. La particularidad en este caso es que el valor de adquisición es "el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones", al derivar la adquisición de una herencia. Cuanto mayor sea el valor que se le haya dado al inmueble en el Impuesto de Sucesiones, menor será la ganancia patrimonial obtenida.

El tipo de gravamen que se aplica a las ganancias patrimoniales, este año, es el 18%. Para el año que viene parece que será el 19% sobre los primeros 6.000 €, y el 21% sobre el importe que exceda de esta cantidad (la famosa subida de impuestos sobre la base imponible del ahorro).

 

[Seaker]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

Vale, veo salida solo en lo del caso del año 1982, en el resto de los casos estamos algo jodidos ya que ese piso dejó de ser nuestra vivienda habitual hace seis años.

¿Bonificación en algún caso al recibir mi padre una pensión por enfermedad laboral y estar incapacitado para ejercer su profesión?

Muchas gracias Pancho.

 

[Pancho I]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

¿Bonificación en algún caso al recibir mi padre una pensión por enfermedad laboral y estar incapacitado para ejercer su profesión?

Supongo que tu padre cobra una pensión por incapacidad permanente total. Al hacer la declaración debe aplicar un mínimo por discapacidad de 2.270 euros (en 2009).

Este mínimo "va con la persona" (adecuación del impuesto a las circunstancias personales y familiares del contribuyente, que le dicen). El cálculo de la ganancia patrimonial "en sí" no viene influenciado por la discapacidad.

 

[Seaker]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

Muchas gracias, si sigue adelante ya trataré de buscar más "argucias".

Gracias, en serio.

 

[Seaker]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

Me surge una pequeña pregunta. ¿Sobre qué "precio" se basaría Hacienda a la hora de hacer la valoración de la vivienda a Enero del 2006?

 

[Pancho I]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

Mucho me temo que tu pregunta demuestra que no me he sabido explicar.

Las ganancias patrimoniales, de manera simple, se calculan por diferencia de los valores de transmisión y adquisición de los bienes transmitidos. Junto con estos valores, son importantes las respectivas fechas de transmisión y de adquisición.

Para que resulte más claro, he calculado la ganancia parimonial con el programa de ayuda (PADRE) del ejercicio 2008. Para que se aproxime lo más posible al lapso de tiempo de generación de vuestra ganancia patrimonial, he considerado como fecha de adquisición el 01/01/1982, y como fecha de venta el 31/12/2008 (el programa de ayuda de 2008 no permite calcular ganancias patrimoniales "de 2009" ).

He estimado un valor de compra de 30.000 €, siendo el valor de venta 192.000 € (el que tú has puesto).

Básicamente, estos son todos los datos que te pide el programa de ayuda. Los cálculos se realizan (lógicamente) teniendo en cuenta la normativa aplicable, y así:

1) Actualiza el valor de compra (aplicando unos coeficientes que se aprueban cada año en la Ley de Presupuestos). El valor actualizado es de 37.215 € (recuerda que partimos de 30.000; y no olvides que he utilizado el programa de ayuda de 2008).

Por simple diferencia tenemos una ganancia de 192.000 - 37.215 = 154.785 €.

2) Y aquí llega el juego del 20 de enero de 2006: la ganancia de 154.785 € se ha generado en un período de 9.861 días (desde el 01/01/1982 hasta el 31/12/2008). Desde el 21/01/2006 hasta el 31/12/2008, han transcurrido 1.075 días.

Con una simple regla de tres, la ganancia "generada" entre el 21/01/2006 y el 31/12/2008 es de 16.889,63 €.

¿Qué pasa con los 137.895,37 € de ganancia generada entre el 01/01/1982 y el 20/01/2006? Pues "desaparece", por obra y gracia de la disposición transitoria 9ª de la ley del impuesto.


Ten en cuenta que cuanto más se aleje la fecha de venta del 20 de enero de 2006, mayor será la proporción de la ganancia patrimonial por la que habrá que tributar ... al 18%, por ahora.

 

[Seaker]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

Vale, ya me queda un poco más claro. De todos modos según veo el programa padre lo da prácticamente hecho.

 

[Pancho I]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

De ahí que

Y bueno, todos estos cálculos los hace el programa de ayuda (PADRE) con una facilidad pasmosa.

haya puesto esto .

 

[Seaker]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

A ver, otro caso.

Vivienda heredada a tres partes en Madrid. Tras más de un año en poder de tres hermanos. Una parte le paga ocho millones y poco a cada una de las otras dos partes para comprar la vivienda.

Mi padre tiene discapacidad reconocida de un 33%, el dinero se utilizará principalmente para finalizar el pago de un préstamo hipotecario y la adquisición de un coche. ¿Triquñuelas legales?

 

[Pancho I]

Respuesta: Impuestos tras la venta de una vivienda

Acabo de verlo, lo siento.

Pero revisando el hilo ya está todo "más o menos" contestado:

...

De la misma manera, mi padre heredará ahora una cantidad (tras vender otro piso propiedad ahora de tres partes tras fallecer el anterior proitario) que supongo que también nos dará bien por ahí cuando venga el IRPF del año que viene. Parte de esa cantidad será reinvertida en varios conceptos como cancelar un prestamo hipotecario y no mucho más... Lo mismo pido. ¿Hay alguna fórmula inversora o similar que permita una deducción importante sobre lo que pueda reclamar Hacienda?

Descartada en este caso la posibilidad de una exención por reinversión de la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual, no queda más que calcular la ganancia patrimonial. La particularidad en este caso es que el valor de adquisición es "el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones", al derivar la adquisición de una herencia. Cuanto mayor sea el valor que se le haya dado al inmueble en el Impuesto de Sucesiones, menor será la ganancia patrimonial obtenida.

El tipo de gravamen que se aplica a las ganancias patrimoniales, este año, es el 18%. Para el año que viene parece que será el 19% sobre los primeros 6.000 €, y el 21% sobre el importe que exceda de esta cantidad (la famosa subida de impuestos sobre la base imponible del ahorro).

Quizás si conviene aclarar cuál es la fecha de adquisición: la de fallecimiento de la persona de la que se hereda.

Lógicamente la fecha de transmisión será la de venta del tercio que le corresponde a tu padre, y el importe de la transmisión 48.000 €.

Y por fin:

1) Creo que ya puse por ahí que la discapacidad no afecta para el cálculo de la ganancia.

2) Si el préstamo hipotecario "a cancelar" con los 48.000 € no es el destinado a la adquisición de la actual vivienda habitual, no cabe aplicar deducción por adquisición de vivienda. Si fuese el préstamo "de la vivienda habitual", ten en cuenta que la base máxima de deducción son 9.015 €.

3) Si tu padre se compra un coche que emita CO2 por encima de 200 gr/km, se ahorrará el 14,75 % del impuesto de matriculación. Lo que no le interesa en absoluto es comprar un coche que emita menos de 120 gr/km . En el hilo de los coches nuevos encontrarás sugerencias interesantes ...