Compra de vivienda y estrés infernal
- Autor MeMySelf
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pero para invertir en cosas que poder disfrutar primero tienes que tener un income, no? es la pescadilla que se muerde la cola...y para eso necesitar ingresos pasivos...
Bueno confiar en que no te va a faltar trabajo nunca, no te van a despedir, mil cosas que pueden pasar...tampoco es un gran plan.
Tim
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El valor de la construcción lo sacas del recibo del IBI, no sé si se puede sacar de otro sitio, tal vez de la web del Catastro.
La explicación de ChatGPT:
Todo eso ya me ha pasado, y? Si necesito cash, vendo algo de lo que he hecho tangible y disfrutable. Pero insisto, tener algo que no me aporta "nada" más que dinero.... no es lo mío. Cada uno por supuesto que haga lo que quiera, faltaría más.
Gorobei
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Obligar a alquilar no, pero decirte lo que puedes o no puedes hacer con tu vivienda, esto ya es así desde la nueva ley de vivienda 12/2023: "el derecho de propiedad de la vivienda queda delimitado por su función social y comprende los siguientes deberes: a) Uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda". O sea, todo aquello que quieras hacer con "tu" vivienda queda condicionado a que cumplas "con la función social de la propiedad", y por tanto debes cumplir con "el uso y disfrute propio y efectivo" de la misma. En pocas palabras, el gobernante de turno va a decidir qué es en cada momento el uso y disfrute propio y efectivo de una vivienda, y como una vivienda evidentemente sirve para vivir, puede decidir que no, no puedes tenerla vacía, y si vas 2 meses al año a veranear, los otros 10 vivirá otra gente en "tu" vivienda porque por ley debe cumplir su "función social", que nadie sabe lo que es, y sobre todo, nadie sabe dónde acaba.
Tim
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Ingresas el alquiler.
Luego tienes unos gastos, que hay contratos donde la comunidad la paga el inquilino, o las basuras. Ahí ya depende de lo que se negocie. Pero lo que paga el propietario, es deducible, no paga impuestos.
La amortización o depreciación del inmueble también es deducible, un 3% anual sobre el valor de construcción.
Así que la suma de todo esto lo restas a los ingresos y a partir de ahí se calculan los impuestos a pagar.
En caso de que la vivienda tenga un contrato anual, como se considera vivienda habitual, tiene una reducción. Ojo, yo puse el 60%, pero juraría que lo han cambiado al 50%.
Y sobre lo que te queda, ese 40 ó 50% restante, pagas un 19% en la Renta.
Cualquier duda que tengas comentadme. Teniendo en cuenta que estos cálculos pueden no ser exactos, pero así los corregimos. Aunque para hacerse una idea ni tan mal.
Luego tienes unos gastos, que hay contratos donde la comunidad la paga el inquilino, o las basuras. Ahí ya depende de lo que se negocie. Pero lo que paga el propietario, es deducible, no paga impuestos.
La amortización o depreciación del inmueble también es deducible, un 3% anual sobre el valor de construcción.
Así que la suma de todo esto lo restas a los ingresos y a partir de ahí se calculan los impuestos a pagar.
En caso de que la vivienda tenga un contrato anual, como se considera vivienda habitual, tiene una reducción. Ojo, yo puse el 60%, pero juraría que lo han cambiado al 50%.
Y sobre lo que te queda, ese 40 ó 50% restante, pagas un 19% en la Renta.
Cualquier duda que tengas comentadme. Teniendo en cuenta que estos cálculos pueden no ser exactos, pero así los corregimos. Aunque para hacerse una idea ni tan mal.
Tim
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Puestos a hacer la calculadora perfecta, he olvidado meter un tema importante: Reformas. Y ojo con esto, no es lo mismo una reforma que una mejora. Pongo explicación:
¿Qué ocurre con esos gastos de conservación y reparación? Que son deducibles.
blog.reale.es
Así que modifico la calculadora para añadir a la suma de gastos deducibles estas reformas.
Y aquí no digo ná y lo digo tó:
¿Qué ocurre con esos gastos de conservación y reparación? Que son deducibles.
Deducción de gastos de reforma en vivienda de alquiler
¿Cómo y cuándo puedes aplicar la deducción de gastos de reforma en una vivienda de alquiler? En este artículo te contamos los fundamentos.
blog.reale.es
Así que modifico la calculadora para añadir a la suma de gastos deducibles estas reformas.
Y aquí no digo ná y lo digo tó:
Si alquilas una vivienda que tiene una caldera de gas y se estropea la de tu casa, no te digo yo que se te escape meter tu factura como reforma de la de alquiler.
¿Entregaste la vivienda con el jardín arreglado? A ver, si haces cosillas en el tuyo, puedes poner por """error""" esa factura como deducible en la vivienda alquilada.
Porque como de esa cantidad ya no pagas el 19% de impuestos, pues no es el día sin IVA pero casi.
¿Entregaste la vivienda con el jardín arreglado? A ver, si haces cosillas en el tuyo, puedes poner por """error""" esa factura como deducible en la vivienda alquilada.
Porque como de esa cantidad ya no pagas el 19% de impuestos, pues no es el día sin IVA pero casi.
Llevo toda la mañana sintiéndome raro sin saber por qué. ¿Qué me pasa? Pensaba yo... Al final he descubierto qué es. Es la inmensa pereza que me da la simple idea de discutir esto.
Es que aquí en el foro... Bufff... Esto son cosas para un bar y una cerveza.
Manu1001
Au revoire.
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Todos esos cálculos y disquisiciones sobre vender o alquilar estarían muy bien si viviésemos en un país normal. Pero se nos olvida que vivimos en Españistán.
Se viene tocho.
Esas cuentas que magistralmente ha hecho @Tim, las hice yo hace algo más de una década. Con un casoplón que costaba la misma vida mantener, y una hipoteca galopante, llegó un momento en el que había que decidir que hacer: vender, o alquilar para cubrir la hipoteca y sacar alguna rentabilidad.
Me harté a hacer Excels. Y en todos ellos me salía que dado el poco tiempo de amortización de capital en la hipoteca, y el sangrado vampiresco de nuestra amada agencia tributaria, vender no era una opción excesivamente interesante. Alquilar, podía serlo, porque (más o menos) cubríamos gastos con ello, y podíamos irnos de alquiler a otro sitio más modesto pagando la mitad de lo que pagábamos al banco cada mes.
Así que dicho y hecho, se le dijo que no al comprador, y se ofertó el piso en alquiler. Hubo varios interesados, pero nos quedamos finalmente con dos: un extranjero que llevaba viviendo en Cádiz con su pareja más de una década, y un conocido empresario, que trabajaba con el ayuntamiento y con las grandes distribuidoras eléctricas, con una empresa aparentemente solvente, y diecinueve empleados. Pero alguien nos comentó que el extranjero estaba en trámites de separación de su pareja y podía hacer luz de gas en breve y largarse a su país... y le dimos el ok al empresario.
Nos reunimos para firmar el contrato, y ese mismo día nos exigió añadir una opción a compra de la casa... deduciendo íntegras las cuotas que hubiera pagado y con un precio fijo que él estipulaba. Con la promesa verbal de que ejecutaría dicha opción en el plazo de un par de años, pero solo si estábamos de acuerdo, y tras elevar el precio de venta estipulado a una cantidad razonable... firmamos.
A los pocos meses, empieza a retrasarse en los pagos. Nada grave, una semana... dos. Pero llega el mes que no paga. Se lo digo, y al mes siguiente, me paga dos...el día 15. Que si Endesa ha prescindido de sus servicios, que si el alquiler de una oficina tan grande le está comiendo la vida, que si puede trasladar la empresa a la casa. Le digo que no, que está alquilada como vivienda, pero voy a la oficina de la empresa... y la ha cerrado.
A partir de ahí, paga un par de meses más con bastante retraso, y yo me empiezo a agobiar.
Hago una operación empresarial bastante suculenta, y el beneficiario (un familiar) para agradecerme la gestión, me invita a la Riviera Maya quince días. La verdad es que necesitaba relajarme y desconectar, así que me fui. Ese dia, ya llevábamos un mes de retraso de pagos, y tocaba el siguiente más el anterior, más algunos atrasos. Tenía la cuenta en rojo, pero confiaba en ese ingreso.
Esa mañana, desayunando (no se me ha borrado de la cabeza) me llama el tipo. Que se ha estropeado el calentador y un grifo gotea. Le digo que me extraña (era todo nuevo), pero que en cuanto vuelva se lo miro. Me dice que no, que hasta que no esté todo arreglado, no paga. Le digo que le mando a un fontanero, pero que pague. Me dice que no. Que cuando vuelva ya hablaremos. Me destroza las vacaciones. Recibos devueltos (salvo el alquiler, que yo antes no como que dejar de pagarlo), y angustia. En las que iban a ser las putas mejores vacaciones de mi vida, y no tengo dinero ni para chicles. Tengo hasta que inventarme una enfermedad para no ir a las excursiones a las que iban pero yo no podía pagar.
A la vuelta, me encuentro en el buzón una "factura". Bueno, un papelajo de su empresa donde me dice que ha puesto un calentador nuevo y me cobra cinco veces lo que cuesta (literalmente). Y una carta donde me amenaza con no pagar más si "siguen estropeándose cosas". A partir de ahí... una jodida pesadilla. Cada tres meses un pago parcial, y cosas así. Hablo con mi abogado y me dice que el plazo para que salga juicio por impagos es de dos años, siendo optimistas. Me torea, me marea, y me hace promesas que nunca cumple. Ya harto, le mandamos un burofax advirtiéndole de que vamos a denunciar... y me amenaza físicamente. Hago un CSI más profundo del personaje... y localizo a su ex-mujer. Hablo con ella y me cuenta. Que a ella la ha metido en un pufo de más de un millón de euros. Que no le pasa la pensión, y que tiene demandas por estafa e impagos para aburrir. Que Endesa le reclama más de cinco millones de euros por incumplimiento de contrato. Y que si espero ver un duro de él, que me olvide. Le paso todo esto al abogado, y me dice que... efectivamente... me olvide. Que jamás cobraré un euro de este tipo. Sobre todo porque le debe un pastón a Hacienda y la SS, y ellos... van primero. Que estoy jodido.
Así que me tiene puteado, malviviendo y jodidísimo todo el tiempo que le queda al contrato. Cuando este vence, le comunicamos que no tiene contrato, y por tanto es allanamiento de morada y tiene que irse. El hijo de la gran puta me manda... a una empleada a proponerme... que le renueve el contrato. Entro en cólera, lo llamo y me amenaza con destrozar la casa y luego prenderle fuego. Una casa del siglo XIX con estructura de madera donde viven tres vecinos más, reformada integralmente en madera de roble macizo (suelos, puertas... todo). Le pido qué propone el para irse. Y me dice que le firme un documento eximiéndole de la deuda (24.000 eurillos de nada) y se va. Mi abogado me recomienda que acepte... y lo hago. No se presenta a la entrega de llaves (manda a la empleada), pero con un notario presente recupero mi casa. Al menos podré dejar de pagar el alquilery volver allí. Gastando varios miles en arreglos, claro. Y encontrándome con que debía DIEZ MESES de suministros que tuve que abonar. Otra cosa que no entiendo, si yo dejo dos meses a deber, me cortan. ¿Y entonces? Nadie en Eléctrica de Cádiz puso explicármelo.
Así que cuando vino un extranjero y me propuso comprar la casa... ni Excels ni pollas. Se la vendí y a correr. Y no quiero saber NADA más de alquileres en mi puta vida. Ni aunque tuvieran un 60% de rentabilidad. Y como yo, la mayoría de gente que conozco. Disfruten lo votado.
Perdón por el ladrillo.
Se viene tocho.
Esas cuentas que magistralmente ha hecho @Tim, las hice yo hace algo más de una década. Con un casoplón que costaba la misma vida mantener, y una hipoteca galopante, llegó un momento en el que había que decidir que hacer: vender, o alquilar para cubrir la hipoteca y sacar alguna rentabilidad.
Me harté a hacer Excels. Y en todos ellos me salía que dado el poco tiempo de amortización de capital en la hipoteca, y el sangrado vampiresco de nuestra amada agencia tributaria, vender no era una opción excesivamente interesante. Alquilar, podía serlo, porque (más o menos) cubríamos gastos con ello, y podíamos irnos de alquiler a otro sitio más modesto pagando la mitad de lo que pagábamos al banco cada mes.
Así que dicho y hecho, se le dijo que no al comprador, y se ofertó el piso en alquiler. Hubo varios interesados, pero nos quedamos finalmente con dos: un extranjero que llevaba viviendo en Cádiz con su pareja más de una década, y un conocido empresario, que trabajaba con el ayuntamiento y con las grandes distribuidoras eléctricas, con una empresa aparentemente solvente, y diecinueve empleados. Pero alguien nos comentó que el extranjero estaba en trámites de separación de su pareja y podía hacer luz de gas en breve y largarse a su país... y le dimos el ok al empresario.
Nos reunimos para firmar el contrato, y ese mismo día nos exigió añadir una opción a compra de la casa... deduciendo íntegras las cuotas que hubiera pagado y con un precio fijo que él estipulaba. Con la promesa verbal de que ejecutaría dicha opción en el plazo de un par de años, pero solo si estábamos de acuerdo, y tras elevar el precio de venta estipulado a una cantidad razonable... firmamos.
A los pocos meses, empieza a retrasarse en los pagos. Nada grave, una semana... dos. Pero llega el mes que no paga. Se lo digo, y al mes siguiente, me paga dos...el día 15. Que si Endesa ha prescindido de sus servicios, que si el alquiler de una oficina tan grande le está comiendo la vida, que si puede trasladar la empresa a la casa. Le digo que no, que está alquilada como vivienda, pero voy a la oficina de la empresa... y la ha cerrado.
A partir de ahí, paga un par de meses más con bastante retraso, y yo me empiezo a agobiar.
Hago una operación empresarial bastante suculenta, y el beneficiario (un familiar) para agradecerme la gestión, me invita a la Riviera Maya quince días. La verdad es que necesitaba relajarme y desconectar, así que me fui. Ese dia, ya llevábamos un mes de retraso de pagos, y tocaba el siguiente más el anterior, más algunos atrasos. Tenía la cuenta en rojo, pero confiaba en ese ingreso.
Esa mañana, desayunando (no se me ha borrado de la cabeza) me llama el tipo. Que se ha estropeado el calentador y un grifo gotea. Le digo que me extraña (era todo nuevo), pero que en cuanto vuelva se lo miro. Me dice que no, que hasta que no esté todo arreglado, no paga. Le digo que le mando a un fontanero, pero que pague. Me dice que no. Que cuando vuelva ya hablaremos. Me destroza las vacaciones. Recibos devueltos (salvo el alquiler, que yo antes no como que dejar de pagarlo), y angustia. En las que iban a ser las putas mejores vacaciones de mi vida, y no tengo dinero ni para chicles. Tengo hasta que inventarme una enfermedad para no ir a las excursiones a las que iban pero yo no podía pagar.
A la vuelta, me encuentro en el buzón una "factura". Bueno, un papelajo de su empresa donde me dice que ha puesto un calentador nuevo y me cobra cinco veces lo que cuesta (literalmente). Y una carta donde me amenaza con no pagar más si "siguen estropeándose cosas". A partir de ahí... una jodida pesadilla. Cada tres meses un pago parcial, y cosas así. Hablo con mi abogado y me dice que el plazo para que salga juicio por impagos es de dos años, siendo optimistas. Me torea, me marea, y me hace promesas que nunca cumple. Ya harto, le mandamos un burofax advirtiéndole de que vamos a denunciar... y me amenaza físicamente. Hago un CSI más profundo del personaje... y localizo a su ex-mujer. Hablo con ella y me cuenta. Que a ella la ha metido en un pufo de más de un millón de euros. Que no le pasa la pensión, y que tiene demandas por estafa e impagos para aburrir. Que Endesa le reclama más de cinco millones de euros por incumplimiento de contrato. Y que si espero ver un duro de él, que me olvide. Le paso todo esto al abogado, y me dice que... efectivamente... me olvide. Que jamás cobraré un euro de este tipo. Sobre todo porque le debe un pastón a Hacienda y la SS, y ellos... van primero. Que estoy jodido.
Así que me tiene puteado, malviviendo y jodidísimo todo el tiempo que le queda al contrato. Cuando este vence, le comunicamos que no tiene contrato, y por tanto es allanamiento de morada y tiene que irse. El hijo de la gran puta me manda... a una empleada a proponerme... que le renueve el contrato. Entro en cólera, lo llamo y me amenaza con destrozar la casa y luego prenderle fuego. Una casa del siglo XIX con estructura de madera donde viven tres vecinos más, reformada integralmente en madera de roble macizo (suelos, puertas... todo). Le pido qué propone el para irse. Y me dice que le firme un documento eximiéndole de la deuda (24.000 eurillos de nada) y se va. Mi abogado me recomienda que acepte... y lo hago. No se presenta a la entrega de llaves (manda a la empleada), pero con un notario presente recupero mi casa. Al menos podré dejar de pagar el alquilery volver allí. Gastando varios miles en arreglos, claro. Y encontrándome con que debía DIEZ MESES de suministros que tuve que abonar. Otra cosa que no entiendo, si yo dejo dos meses a deber, me cortan. ¿Y entonces? Nadie en Eléctrica de Cádiz puso explicármelo.
Así que cuando vino un extranjero y me propuso comprar la casa... ni Excels ni pollas. Se la vendí y a correr. Y no quiero saber NADA más de alquileres en mi puta vida. Ni aunque tuvieran un 60% de rentabilidad. Y como yo, la mayoría de gente que conozco. Disfruten lo votado.
Perdón por el ladrillo.
Tim
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Llevo toda la mañana sintiéndome raro sin saber por qué. ¿Qué me pasa? Pensaba yo... Al final he descubierto qué es. Es la inmensa pereza que me da la simple idea de discutir esto.
Es que aquí en el foro... Bufff... Esto son cosas para un bar y una cerveza.
Yo tengo tiempo
Y sí, los alquileres suben, peeeeerooooo… a mi me parece que estamos llegando a un punto en el que se nos va la pinza cosa mala con los precios.
El otro día me encontré a una inquilina y me dijo “oye, cuando tengáis que subirnos el alquiler hacedlo, por favor, que a nosotros nos da igual”. Pues no, no se lo vamos a subir.
Una buena inversión es comprar a un precio razonable, saber que no va a perder valor o incluso puede ganarlo, y además tener a un inquilino bueno. Por una parte puedes ganar cuando lo vendas dentro de x años porque ha aumentado su precio. Pero además consigues un rendimiento superior al que te da cualquier depósito con el alquiler.
El problema es que ahora mismo, tal y como me dijo el de la inmobiliaria que conocemos: “es muy buen momento para vender, malísimo para comprar”. Y yo amplío con otro tema. En 2021 alquilamos dos viviendas. 550€ cada una. Dos chalets. El de la misma inmobiliaria me dice que hoy por un piso, un primero, que tendrá útiles 80 metros cuadrados, con trastero y garaje me pueden dar 600€ al mes. A ver, a ver... Sí, los alquileres estaban muy estancados, pero... 600€ aquí es de locos. Conozco a gente que paga 750€, pero por un chalet. ¿Cómo en 3 años ha subido el alquiler para que un piso (de mierda, con perdón) cueste más que lo que costaba un chalet?
En mi opinión se ha de buscar al inquilino perfecto (sé que es casi imposible) y no esa rentabilidad salvaje por encima de todo. Nosotros vivimos más tranquilos sin subir en 4 años el alquiler pero sabiendo que nos cuidan la propiedad, a que cobre más pero a saber lo que duran y si en unos años pueden pagarlo.
Pero claro, es que nosotros hicimos la jugada en tres ocasiones. Comprar a un precio que no era el normal. En nada las cosas volvieron a su precio real (compramos chalets a 150.000 con impuestos que en tres años no bajan de 200.000€), porque donde vivimos hubo un bajón tremendo por diversos temas y ahora ya somos un sitio normal. Ahí obtienes el beneficio del aumento de valor de la propiedad y la renta.
Ahora, comprar caro para obtener un alquiler muy alto... Si te lo pagan. Obviamente estoy a favor de que la vivienda pueda ser una inversión, porque no olvidemos jamás que hay gente que no se puede permitir una hipoteca. A lo mejor podría pagarla, pero no tienes cómo avalarla, o no tienes el 25-30% que te piden de entrada. Mil factores. Pues oye, hay quien puede permitirse ese coste y obtiene una inversión. Sin olvidar jamás el beneficio del alquiler: no pagas gastos. Si se estropea algo, te lo paga el dueño. Liberarse de esos imprevistos no es ninguna broma. Es el riesgo que asume el inversor.
Pues mira, tengo unas ganas brutales de tomarme unas birras con @Tim, lo jodido es que esta en la otra punta.Llevo toda la mañana sintiéndome raro sin saber por qué. ¿Qué me pasa? Pensaba yo... Al final he descubierto qué es. Es la inmensa pereza que me da la simple idea de discutir esto.
Es que aquí en el foro... Bufff... Esto son cosas para un bar y una cerveza.
Tim
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Por cierto, he echado días haciendo números (no seguidos, voy haciéndolos según nos surge y vamos dándole vueltas). Tengo una conversación con ChatGPT que puede equivaler a la que he tenido con mi mujer en años
Echar números para mí es ir a Ikea con el plano de la cocina de un piso, ver al detalle el coste de reformarla, analizamos qué nos costaría dejar todo niquelado, entre mil detalles.
Total, que creo que vamos a vender, quedarnos con el dinero limpio. Tenemos una hipoteca de nuestra propia vivienda y es anterior a 2013. Cada uno puede desgravar por ello 9.040€ al año y es un 15%. Es decir, que en diciembre amortizamos la hipoteca cada uno hasta llegar a ese límite y al año siguiente Hacienda nos devolverá en la Renta unos 2700€ en total por las dos declaraciones. Eso significa que prácticamente no pagaremos intereses. Y al mismo tiempo el resto del dinero con una inversión en un depósito normal ya haría que nos rentase más que el alquiler del piso... asumiendo cero riesgos.
Echar números para mí es ir a Ikea con el plano de la cocina de un piso, ver al detalle el coste de reformarla, analizamos qué nos costaría dejar todo niquelado, entre mil detalles.
Total, que creo que vamos a vender, quedarnos con el dinero limpio. Tenemos una hipoteca de nuestra propia vivienda y es anterior a 2013. Cada uno puede desgravar por ello 9.040€ al año y es un 15%. Es decir, que en diciembre amortizamos la hipoteca cada uno hasta llegar a ese límite y al año siguiente Hacienda nos devolverá en la Renta unos 2700€ en total por las dos declaraciones. Eso significa que prácticamente no pagaremos intereses. Y al mismo tiempo el resto del dinero con una inversión en un depósito normal ya haría que nos rentase más que el alquiler del piso... asumiendo cero riesgos.
Jodido por qué? Arrancas y en el día llegas.
Hinomura Krycek
Bayofilo
En mi pueblo si no demuestras que tienes un piso habitado te suben 200 euros el IBI para “incentivarte” a alquilarlo.
No, si yo tiempo también, lo que no tengo son ganas.Yo tengo tiempo
Iba a decir, pues eso se arregla con una quedada.
Y mira.
Entonces, ¿dónde, a qué hora?
Y digo yo que también tendrá que venir @Lovekraft, ¿no?
Última edición:
Bien hecho.
krell4u
Miembro habitual
Amasar, amasar... el caso es ganar indecentemente más de lo que gastas.
Yo invertiría en tu avatar y no en "acciones". Lo tengo clarísimo.