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Tim

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Abro un hilo sobre este tema, para comentar a nivel general, sobre el tema de las inversiones. Y lo hago porque nos ha salido una oportunidad de una vivienda y estamos viendo opciones. A raíz de esto hemos recuperado algo que nos habían comentado hace tiempo y que nos sonó a chino, pero lo lanzo por la curiosidad.

Por diversos motivos y vueltas que da la vida acabamos invirtiendo en dos viviendas que nos salieron a precio de coña (imaginemos que con IVA y todo hemos gastado 150.000€, ahora se venderían por 200.000€) y encima está alquilados a buena gente.

En su momento alguien nos dijo: ¿Y por qué no hacéis una sociedad, que pagaríais menos dinero? Ahora mismo, en la Renta declaramos los alquileres y entiendo que se paga por IRPF. Sin embargo si se hiciese una sociedad se tributaría de otra manera. Hablo de lo que me comentaron y que no tengo ni pajolera idea.

¿Alguien sabe cómo es esto?
 
Y por comentar un poco el tema de inversiones, parece que el 2023 viene como se preveía. Los típicos vídeos de gente en Youtube que se vende de la leche y a saber la idea que tienen, parece que aciertan. tampoco era difícil.

¿Qué es lo que está ocurriendo? Donde vivimos hay mucha gente que en su día compró para invertir y veranear. Ahora, que ni vienen y les están subiendo las hipotecas, están empezando a bajar precios y a vender. En un vídeo de uno de Youtube, con toda la razón, decía que hacer una oferta es gratis. Así que con dos pares de narices, ayer vimos un anuncio de un piso y enviamos un WhatsApp preguntando y haciendo una oferta de coña, a lo mercadillo marroquí de toda la vida. Y lejos de mandarnos a la mierda, si eran 8, ofrecimos 6 y a las 11 de la noche nos mandaron un mensaje diciendo que por 6,5 nos lo vendían.

¿Motivos de venta? Necesidad de liquidez. Triste, pero real.
 
Tim dijo:
Abro un hilo sobre este tema, para comentar a nivel general, sobre el tema de las inversiones. Y lo hago porque nos ha salido una oportunidad de una vivienda y estamos viendo opciones. A raíz de esto hemos recuperado algo que nos habían comentado hace tiempo y que nos sonó a chino, pero lo lanzo por la curiosidad.

Por diversos motivos y vueltas que da la vida acabamos invirtiendo en dos viviendas que nos salieron a precio de coña (imaginemos que con IVA y todo hemos gastado 150.000€, ahora se venderían por 200.000€) y encima está alquilados a buena gente.

En su momento alguien nos dijo: ¿Y por qué no hacéis una sociedad, que pagaríais menos dinero? Ahora mismo, en la Renta declaramos los alquileres y entiendo que se paga por IRPF. Sin embargo si se hiciese una sociedad se tributaría de otra manera. Hablo de lo que me comentaron y que no tengo ni pajolera idea.

¿Alguien sabe cómo es esto?
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krell4u dijo:
No te líes con temas societarios que luego vienen los lloros.
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Antes de nada, tengo que decir que las sociedades son para mí como aliens. Además, siendo una pura creación humana, se comportan como seres vivos: una vez creadas, se aferran a la existencia como un gato a las cortinas.

Así que, si lo que dice krell4u tiene que ver en parte con esto, estoy de acuerdo. Al margen de tener que constituir la sociedad, registrarla, tener que presentar cada año las cuentas en el Registro Mercantil, etc.

Si en tu caso concreto tienes arrendatarios que utilizan tus inmuebles como vivienda (no son alquileres tipo Booking o Airbnb), sospecho que te va a ser más favorable tributar en renta (aunque vayas a tributar por el marginal, que espero que sea el 49%), ya que aplicas la reducción del 60% sobre el rendimiento neto. El tipo del impuesto de sociedades es el 25% y, con matices, el rendimiento neto se calcula aproximadamente igual en ambos impuestos, pero en sociedades no hay reducción.

Si cambian las condiciones, habría que calcular, porque en renta la mera tenencia de los inmuebles je je, perdón, genera un rendimiento ficticio (imputación de rentas inmobiliarias), y en sociedades, no.
 
Exacto.

Independientemente de lo favorable o no de la tributación por sociedades (lo desconozco), para un particular me parece más sencillo no liarse y tributar por renta.

En la renta controlas cuatro parámetros, los gastos que puedes deducirte, la reducción del rendimiento neto...y a poco que uno se aplique, no es necesario de un gestor.

Con una Sociedad, aunque podrías prescindir también de un gestor, me da que vas a tener que controlar más requerimientos mercantiles y fiscales y acabará derivando todo en un gestor y perdiendo el control.

Si me dijeses que eres un forero medio con 40 propiedades...entonces ya gestor.
 
Eso es lo que quería saber. Si es un infierno y no vale la pena meterse.

A nivel Renta son cuatro cosas, sobre todo la primera que haces, pero luego no tiene pérdida. Difícil fue aprender a declarar los garajes, y encima para lo que ganas con ellos.

Sobre los “chollos”, hay dos opciones:
- Tienes el dinero
- No lo tienes

En el segundo caso el Barça puso de moda algo que mucha gente que está intentando invertir utiliza: apalancarse. Hay varias formas de ver las cosas. Mi mujer prefiere un rendimiento mensual. Yo priorizo incrementar patrimonio.

Si puedes incrementar los ingresos mensuales, fantástico. Pero por ejemplo, hoy estaba mirando lo que costaría una hipoteca para una vivienda sobre 90.000€. El alquiler me supone más que el coste. Aunque le saques 20€ al mes, cierto que a corto plazo no te sirve de nada. Aquí hay que ver si al comprar puedes saber si dentro de x tiempo le ganas dinero. Para eso hay que conocer muy bien dónde se invierte.

Por lo demás, tengo un Excel donde meto todos los números y me saca rentabilidad antes y después de impuestos, etc. Lo que estamos mirando creemos que va a incrementar valor y sale que después de impuestos estaremos sobre un 4,5 ó 5% de rentabilidad. Tal y como está el panorama en los bancos, ya es algo. Cuando suban los intereses que paguen, ya veremos.
 
Tim dijo:
En su momento alguien nos dijo: ¿Y por qué no hacéis una sociedad, que pagaríais menos dinero? Ahora mismo, en la Renta declaramos los alquileres y entiendo que se paga por IRPF. Sin embargo si se hiciese una sociedad se tributaría de otra manera. Hablo de lo que me comentaron y que no tengo ni pajolera idea.

¿Alguien sabe cómo es esto?
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Efectivamente, si realizas movimientos desde una sociedad pagarás menos impuestos, pero cuando decidas sacar dinero de la sociedad para metértelo en el bolsillo deberás pagar los impuestos correspondientes. Sumando todos los gastos que comporta, acabarás pagando más.
Una sociedad solo tiene sentido si ya tienes empresas y realizas bastantes operaciones, que es la realidad de la mayoría de foreros.
 
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Una hoja de cálculo que tengo para echar números más o menos simples.

Lo que cuesta la vivienda, si hay que pagar impuestos, notaría, registro de la propiedad...
Después lo que se espera ganar cada mes con el alquiler.
En gastos anuales hay fijos el IBI, un seguro de hogar que podamos tener nosotros del inmueble, posibles mantenimientos...

Los ingresos anuales menos los gastos nos da el beneficio antes de impuestos. Posteriormente viene Hacienda. He puesto un 16% a ojo.

Y para terminar un cálculo de la rentabilidad con los valores de beneficio de antes y después de impuestos. No se contempla que cada año se puede aumentar el precio del alquiler, lo que puede aumentar la rentabilidad. Pero mejor analizarlo desde el punto inicial.

Tampoco se tiene en cuenta que hay conceptos que se pueden desgravar en la Renta, en los que cada persona que conozco pone lo que le da la gana y si cuela... Eso reduciría los impuestos a pagar y, por tanto, más rentabilidad. Como tampoco se contempla que, como a una inquilina, hoy se le estropeó la caldera del gas y el arreglo estará entre 400 y 600€. O que se te pueden ir inquilinos y hay un tiempo en que no lo tienes alquilado. ¡O impagos!

Pero bueno, a grandes rasgos ni tan mal. Es interesante hacer números. A nosotros nos han aparecido dos oportunidades. Un piso de unos 65.000€ que se alquila por unos 350€. Y uno de 90.000€ que se alquila por 100-150€ más. Es posible que a futuro el segundo sea mejor, pero de primeras la rentabilidad resulta que es prácticamente la misma. Pero uno requiere más inversión y a saber dentro de x años si aumentará su valor de cara a venderlo. El primero aumentará con total seguridad.
 
Joder, una rentabilidad anual del 4.33% ? :pensativo

Hombre, en el negocio inmobiliario diría que hay cosas mejores.
Compra un edificio entero bien situado, refórmalo y luego vende los pisos.
 
Eso estamos mirando también, pero por dónde vivimos es tarea casi imposible. Por la zona de Ferrol hay mucha gente comprando ruinas y reformando, pero eso parece una burbuja que en cualquier momento pincha. Por no hablar de que las zonas donde está barato luego el panorama de gente que alquila te puede salir chungo.

Nosotros por ahora lo que tenemos fue compras a bancos, que nos salieron por 150.000€ con impuestos y absolutamente todo, alquileres a 550€ y resulta que en año y medio se están vendiendo a 200.000€ 😳

El tema de los pisos que nos comentaron, estamos hablando de comprar a 65 algo que costó más de 100, que podría venderlo por más pero la necesidad de pasta hace que se malvenda.
 
Tim dijo:
Ver el archivo adjunto 43849

Ver el archivo adjunto 43848

Una hoja de cálculo que tengo para echar números más o menos simples.

Lo que cuesta la vivienda, si hay que pagar impuestos, notaría, registro de la propiedad...
Después lo que se espera ganar cada mes con el alquiler.
En gastos anuales hay fijos el IBI, un seguro de hogar que podamos tener nosotros del inmueble, posibles mantenimientos...

Los ingresos anuales menos los gastos nos da el beneficio antes de impuestos. Posteriormente viene Hacienda. He puesto un 16% a ojo.

Y para terminar un cálculo de la rentabilidad con los valores de beneficio de antes y después de impuestos. No se contempla que cada año se puede aumentar el precio del alquiler, lo que puede aumentar la rentabilidad. Pero mejor analizarlo desde el punto inicial.

Tampoco se tiene en cuenta que hay conceptos que se pueden desgravar en la Renta, en los que cada persona que conozco pone lo que le da la gana y si cuela... Eso reduciría los impuestos a pagar y, por tanto, más rentabilidad. Como tampoco se contempla que, como a una inquilina, hoy se le estropeó la caldera del gas y el arreglo estará entre 400 y 600€. O que se te pueden ir inquilinos y hay un tiempo en que no lo tienes alquilado. ¡O impagos!

Pero bueno, a grandes rasgos ni tan mal. Es interesante hacer números. A nosotros nos han aparecido dos oportunidades. Un piso de unos 65.000€ que se alquila por unos 350€. Y uno de 90.000€ que se alquila por 100-150€ más. Es posible que a futuro el segundo sea mejor, pero de primeras la rentabilidad resulta que es prácticamente la misma. Pero uno requiere más inversión y a saber dentro de x años si aumentará su valor de cara a venderlo. El primero aumentará con total seguridad.
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Que me corrija @Pancho I , pero aunque esté bien para hacer una aproximación, ahí faltan cosas.

Del rendimiento neto, puedes reducirte un 60 %.
Del inmueble, puedes deducirte, además de esos gastos, la amortización del precio de compra (3-4% anual sobre precio de compra venta).
El % IRPF irá en consonancia del resto de rentas imputadas en la declaración.

Yo lo que haría es bajarme el programa Padre e ir haciendo simulaciones.
 
krell4u dijo:
Que me corrija @Pancho I , pero aunque esté bien para hacer una aproximación, ahí faltan cosas.

Del rendimiento neto, puedes reducirte un 60 %.
Del inmueble, puedes deducirte, además de esos gastos, la amortización del precio de compra (3-4% anual sobre precio de compra venta).
El % IRPF irá en consonancia del resto de rentas imputadas en la declaración.

Yo lo que haría es bajarme el programa Padre e ir haciendo simulaciones.
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Sí, faltan cosas de la Renta, es simplemente para hacer un cálculo básico y poder comparar entre diferentes opciones. Pero sí, cuando tenga un rato hago los cálculos en la web de la Renta.

Lo “mejor” de la Renta es el tema “mejoras o reformas”. Que viene explicado en el manual, pero que se lo pasa por el forro todo el mundo y desgrava hasta si pagas a un jardinero para que al inquilino le haga cualquier historia. Porque si ingresas C puedes meter facturas hasta esos X euros. Y es tremendo, porque persona a la que le preguntas, persona que lo interpreta a su manera. Mientras les cuele… 😅
 
Todo lo que dice krell4u es bastante atinado (gastos deducibles, 60%). Pero no hace falta bajarse el programa PADRE, entre otras cosas porque era el programa que existía cuando krell andaba en pantalones cortos. Ahora el programa es Renta Web, y en cada uno de los ejercicios tiene un simulador muy majo que permite calcular lo que representa cualquier variación de rentas. El enlace lo puse hace nada en el hilo del IRPF, si bien es cierto que para acceder al simulador de años anteriores a 2021 es necesario identificarse digitalmente en la sede electrónica de la Agencia Tributaria. Al menos, no he conseguido hacerlo de otro modo.

Por si queréis jugar un poco con el simulador, poniendo un NIF y los datos de fecha de nacimiento, posible discapacidad y comunidad autónoma de residencia, es sencillo calcular de forma bastante aproximada lo que representa obtener una renta adicional sobre las que ya tenemos. Suponiendo que estemos hablando de la renta de 2021, nos vamos a la casilla de la base liquidable general sometida a gravamen (en 2021 es la 505), tomamos el dato, y en el simulador ponemos ese importe en el apartado de "Ganancias y pérdidas patrimoniales que no derivan de la transmisión de elementos patrimoniales (premios, subvenciones, etc.)". Así no es necesario ir introduciendo todos los datos de ingresos y gastos de las diferentes fuentes de renta.

Después añadimos la renta "nueva", 2 570 € en el caso de Tim, y simplemente comparamos la suma de las casillas 545 y 546 antes y después de la adición de 2 570 €. La suma de esas casillas sería la cuota íntegra, superior en el segundo caso en el importe resultante de aplicar el tipo marginal del impuesto (depende del tramo de la escala en el que esté cada cual) a la "nueva" renta incorporada.

Esto no funciona si lo que se obtiene son rendimientos de capital mobiliario, porque no van a la base liquidable general, sino a la base liquidable del ahorro, que tiene su propia escala de gravamen. O ganancias patrimoniales, que van también por aquí.

También queda fuera quien tenga una base liquidable general tan baja que sea nferior al importe de los mínimos personal y familiar, lo que por descontado no ocurre en este foro.

Bah, que igual no sirve de mucho lo que he escrito; y no se entiende una mierda.

Ya está hecho, así que :queteden.
 
Pues aprovechando que estoy en una reunión APASIONANTE desde casa, estoy en la Renta Web, modificando la Renta 2021 que presenté. Ahí metí reparaciones y estoy haciendo todos los cálculos de cómo resultaría quitando reparaciones, etc. hasta llegar al punto de quitar el inmueble. Así veo qué resultado obtendría en todos los casos.

Resumen de un chalet que compramos y empezamos a alquilar en 2020:

Ingresos
- Alquiler: 4950
Gastos que pagamos nosotros:
- Comunidad: 110€
- Servicios, suministros, etc. : 633,94€ (ni recuerdo qué era todo esto ahora mismo)
Amortización: 2467,02€


Con estos mimbres, la declaración sale de la siguiente manera:
- Si no existiese este inmueble, la Renta me saldría a devolver 943,02€
- Al declararlo me saldría a devolver 647,27€
Es decir, que en Renta pago 295,75€

En definitiva:
4950 ingresados a 550€ al mes
-110 de la comunidad a lo largo del año
-633,94 de esos gastos que supongo que serán IBI y algún detalle más
- 295,75€ que se lleva Hacienda
3910,31€

Esta inversión, que nos supuso con impuestos y reformas, un total de 158.000€, no da una rentabilidad muy allá. Pero, como decía, aquí la inversión real es que el inmueble ya ha incrementado su precio un 30%. Es más, el alquiler ahora mismo son 550€, si lo alquilásemos ahora mismo nos iríamos a 650-700€. Mucha demanda, nula oferta.

Ahora voy a modificar el Excel para añadir lo que se pagaría más o menos en Renta y hacer mejor el cálculo.

Como decía, el tema inmobiliario donde vivo es complejo. 6000 y algo habitantes, muchísimo edificio antiguo que se usa para alquilar en julio y agosto. Y ahí no se alquila para todo el año. Eso solo ocurre donde vivimos nosotros. Casas y pisos de 2005-2007 los más antiguos, por lo que aún tienen mucho tiempo de uso, el lugar está creciendo a lo bestia (es la localidad de mayor crecimiendo de la provincia) y no hay donde alquilar. La mayoría de la gente que tiene la parte de los pisos son de Madrid, pero están empezando a soltarlos por necesidades de pasta. Hay que echar cálculos a ver qué se puede hacer, pero llevamos 4 días de 2023 y todos los días me llegan alertas de Idealista con inmuebles nuevos.


Mientras escribí esto, hice los cálculos para el piso de 65.000€ que nos ofrecen y sale una rentabilidad del 6,5%.
 
Que algún forero gallego pida a Tim que le ayude a instalar placas solares, a montar una web para vender cualquier colección absurda, a escoger el equipo imprescindible para fotografiar cachorros de cualquier especie.

Os lo ruego 🙏.
 
Somos foreros, si se desperdicia el dinero pues no pasa nada. Como dirían en él Un, Dos, Tres, hemos venido a jugar 🤣
 
😂😂

Precisamente fue lo primero que le dije a mi mujer cuando salió las últimas semanas el tema de las letras. Qué mítico tanto eso como los Bonos del Estado.

Aprovechando, pongo cómo tributan las Letras del Tesoro.


Recordemos que la última subasta a 12 meses se fue a 2,85%. Quitando impuestos ya flojea todavía más la cosa, aunque es algo seguro y a corto plazo. Para cantidades que no permitan ninguna virguería, ni tan mal comparado con la nada que dan los bancos, que con suerte llegan al 2%.
 
Me resulta tan extraño que le prestes dinero a tu país con menor rentabilidad que la que tendría en productos financieros del mercado, y que a cambio ellos te lo agradezcan con más impuestos.

Por más impuestos, hasta el infinito y más allá: Gobierno de España
 
Sí sí, un plan sin fisuras. España es así. Si te subvencionan, pagas. Si les ayudas, pagas. El estado español y la banca nunca pierden.
 
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