¿competitividad?
me explico.
Promocion: tu vendes sobre plano una promoción, con una inversión inicial , en el caso de los grandes una gran inversión en compra de terrenos , (estos ya no están al alcance de los medianos ), urbanizar , cesiones al ayuntamiento de turno, chantajes varios del tipo me haces 15 km de saneamiento o te meto el proyecto en un cajón, o en plan "Roca"
.
En obra se hace un cash-flow , es decir una previsión temporal de ingresos y gastos. Cosas del tipo, te retraso 2 años un proyecto por que no me gustan ( ojo que no lo dice por ninguna parte en el Plan de Ordenación Urbana del municipio) tal o cual cosa, y o se los pones " a su gusto personal " o en 6 meses te mandan una respuesta negativa por cualquier gilipollez.
Idem con la licencia de ocupación, p.e que no te den la licencia de 1ª ocupación por "cambios de interpretación de normativa"
Caso aparte son los promotores piratas que se pasan por los webos el proyecto del arquitecto, construyen lo que les sale de los mismísimos , escrituran los pisos y se piran con la imposibilidad de obtener jamás la citada licencia por barbaridades urbanísticas. Por cierto normalmente se convierte en un problema social y el ayuntamiento suele tragar
con lo cual al final no sabes si es mejor el que va de legal o .....
Pues ese tipo de cosas destrozan el cash-flow de algunas ( muchas) promociones. El tiempo es dinero, intereses que se pagan mes tras mes, se construya o no. Cuando por fin se salvan las trabas administrativas empieza la contrarelog.Si es una promotora grande puede permitirse hacer una promoción en pérdidas, aunque intentarán por todos los medios que no sea el caso.
Aval bancario: como funcionan, en la práctica el banco coge y te retiene la cantidad avalada , por lo menos a las pequeñas y puede que también a las medianas. Como den aval , diga lo que diga la ley, al 100% de los compradores, la promotora se queda sin efectivo para pagar a las subcontratas, pese a los pagares a 3 o 6 meses , y al final se queda todo a medias. Es muy corriente que en promotoras, sin animo de estafar, no se de el aval más que a quien lo pida y aval que se da , malabarismos para el contable.
¿quien puede construir teniendo de antemano el 100% del capital necesario para compra de terreno, proyectos, licencias, seguros, estudios geotécnicos, importe total de la construcción...?
Una anécdota, conozco a un promotor , castellano,que cuando los ayuntamientos empezaron a exigir el pago anticipado de las licencias urbanisticas de obra nueva (ha llovido ya de eso he? ), finiquito a sus 500 empleados y cambió de negocio," ¿pero quien podía tener tanto dinero por adelantado?" fueron sus palabras.
Aaaanda. O sea, que como ayer me salté un ceda el paso, Fadesa puede coger pasta sin avales.
Que tendrá que ver...
con este tocho lo que estoy diciendo es que el aval bancario es algo relativamente reciente , cuya idea es proteger al comprador, lo cual me parece bien, pero que aún no se ha implantado entre de las promotoras ya que se va mal con su funcionamiento interno, frente a la competencia,los bancos y las trabas administrativas. Dicho aval merma la operatividad y ocasiona falta de cash durante el proceso contructivo .
Además el día que se implante por completo tendrá un efecto colateral curioso : incremento de precios
Fíjate bien que los problemas, entre las promotoras "no piratas" o por lo menos no del todo, han aparecido en el momento en que las promotoras se han quedado sin efectivo, entre la parada de ventas y el cierre del grifo de la financiación.
Que conste que tengo clientes promotores, pero no trabajo en exclusiva para ninguno ni son , bueno eran, mi principal fuente de ingresos. Muchos me caen como una patada en los mismísimos, pero ya se sabe, el cliente el rey. Yo solo me limito a decir como creo que funcionan,mejor dicho funcionaban
, estas cosas.
"acató" (sic) no presentar el concurso de acreedores antes de las elecciones ... 
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